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中海整合三年為期 坦言現金流成行業最大風險

發布時間:2014/2/11 9:53:56 來源:珠海在線 編輯:dj

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  盡管已卸任中海地產董事會主席一職,但孔慶平還是如往年一樣出現在了中海一年一度的新春媒體聯誼上。


  2月10日,孔慶平帶領中海系眾多高管與媒體聚餐,只不過此番孔慶平是以中海地產母公司中國海外集團副董事長身份出席,但或許是出于習慣,媒體還是將眾多問題拋向了孔慶平。


  對于外界最為關注的中建系地產業務整合問題,孔慶平略顯興奮的答道:“母公司中國建筑注資中國海外已有初步進展,最主要是把中建地產的一部分業務托管給中海地產去執行,這只是第一步,而這一步已經進展的比較成功了,只不過后續資產整合還有待內地相關部門批準。”


  而中海地產新任主席郝建民在談到今后的資產注入時則表示,“相信三年內可以完成。”


  孔慶平當日還笑言,今后關于中海地產的問題其實更多應該詢問新任主席郝建民,但郝建民卻委婉的表示,待3月份的全年業績發布會時一定開誠布公的回答媒體提問。


  注資第一步


  其實早前市場上就已經不斷傳出中建系內部地產業務將整合的消息,但直到去年8月在孔慶平卸任中海地產董事長之際,整合一事件才最終披露。


  2013年8月5日,中海地產發布公告稱,其控股股東擬將中國建筑房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。


  當時該消息一經公布,坊間均認為,以中海地產目前已經達到的高度,如果整合完成,兩三年內超過萬科成為行業老大,并非不可能。


  然而,在業界看來,整合一事談何容易,因為整合必然伴隨著利益格局的重新劃分和人事調整。


  但好在經過5個多月的協調后,整合一事已有所眉目。今年1月28日,中海地產發布公告稱,其與母公司就注資事項進行磋商,并已訂立委托管理協議作為過渡安排。


  根據協議,中建股份同意委托中海地產就其業務運營及行政向托管公司提供管理服務,包括以中海地產擁有的現有品牌及知識產權開發托管公司的房地產項目等,至2016年12月31日止,為期三年。


  而委托公司包括中建股份于中國成立的24家附屬公司,主要從事房地產開發及物業管理業務,主要位于北京(樓盤)、上海、天津、西安、成都、長沙、烏魯木齊及濰坊等地。


  此后,中國建筑亦于2月10日正式公告稱,就調整直營地產業務經營方式一事,其與控股子公司中海地產簽署了《委托管理協議》。


  中國建筑還提到,考慮到政府監管部門的審批需要時間及存在不確定等因素,中國建筑擬委托中海地產發展全面負責托管公司的管理,而本次的托管公司己包含了擬注入中海地產的全部業務。


  關于是次托管協議的簽訂,中海地產相關負責人曾對觀點地產新媒體表示,托管業務所涉及的區域和項目其實就是中建地產旗下資產,這部分資產所涉及的人事調整已經完成,項目今后的運營會由中海地產主導,算是完成了整體注資事項的關鍵一步。


  “在中建地產的資產中,像上海、天津、武漢等地的項目還是比較優質的資產,這對中海地產今后在上述區域的發展將極為有利。”上述人士表示。


  至于后續的資產權益整合,上述人士則談到,由于中海地產和中建地產分屬境外和境內兩個上市平臺,涉及整合的資產首先需要相關專業機構的估價和審核,然后還要經過相關監管機構的最終審批,因而會是一個長期的調整過程。


  不過該人士還是直言,由于整合戰略已經極為明確,相信在未來兩三年來整合一事也會逐步明朗。


  加碼寫字樓市場


  雖然中建系地產業務整合一事還有待進一步明確和關注,但作為中海地產新任主席的郝建民在當天還是對今后中海地產自身業務的重點作了一些介紹。


  郝建民透露,今后中海地產會集中發展寫字樓綜合項目,期望在未來5年商業項目的建筑面積占比能達到20%。


  郝建民介紹稱,目前內地商業項目的在建樓面面積達到65萬平方米,占整體建筑面積的5%,而零售商業項目和酒店商業項目均因電子商貿和高昂管理費用而欠缺利潤,因此中海地產未來將集中發展寫字樓綜合項目。


  郝建民還表示,由于目前中海地產商業項目共有土地儲備面積300萬平方米,基于這一點,今后公司商業面積占比5年達到20%的目標并不難完成。


  事實上,相比購物中心和星級酒店,中海地產在寫字樓方面已經形成一定規模。并且這些寫字樓主要分布在香港及內地的一、二線城市,以香港“中國海外大廈”及內地各城市“中海廣場”、“中海國際中心”、“中海大廈”為代表,組成了“中海系”甲級寫字樓系列。


  然而,“房地產說到底還是金融問題”,特別是在商業地產方面資金實力就顯得尤為重要。


  對于這一問題,郝建民也坦承,雖然其相信今后內地房地產行業仍屬朝陽產業,但是金融及現金流風險可能成為地產行業的最大風險。


  或許正是預料到這一風險,近期包括萬科、綠地、恒大以及世貿股份等在內的房企紛紛入股銀行和證券公司等金融機構。


  只不過對于中海而言,短期內并不會跟風而上,孔慶平認為,這些事例與內地金融業發展空間很大有關,但中海如果拓展金融相關業務或許協同效益不大,因為集團日后如果入股基金、保險(放心保)及銀行等業務,很大程度上是以母公司中國建筑為主,并且僅屬財務投資的性質。

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